设计阶段如何做好成本优化(太全面了)

设计阶段的设计费用支出在整个项目的成本投入上占比不大,却影响着75%的项目成本和项目盈利。本文从5个方面深入阐述了设计阶段控制成本的经验技巧,不看一定会后悔。


一、设计中的成本控制原则


设计在整个项目的成本投入上占比不大,却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本,一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降。


取得设计单位配合:应做好与设计单位的沟通工作,着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合,并在设计合同中,将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求,清晰、明确地表述在设计合同中。

1.总平面
(1)初始设计 - 总平面
设计描述:地块共设置四个出入口


(2)优化设计 - 总平面


设计描述:地块出入口减少为两个。



总结和启示:在满足规范及物业管理要求的前提下,应控制出入口数量,同一地块的车库与人行入口宜归结到一起,便于物业减少管理人数,以控制项目后期的运营成本。


2.经济技术指标


案例1

(1)停车方式(高层)初始设计


设计描述:当地要求所有地下车库均需按人防标准建造,成本偏高;地下车库埋深较深,层高较高,土建、设备和施工成本都较高。


(2)优化设计 - 停车方式


设计描述:半地下室车库可不按人防标准建造,成本较低(需要与政府部门沟通是否可行);半地下车库埋深较浅,层高较低,可自然通风采光,土建、设备和施工成本较低。



案例2


(1)初始设计- 停车方式(联排)


设计描述:别墅区域地库顶覆土较浅,对景观种植带来困难;别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米,增加了施工成本和验收风险;地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米,不符合当地规范等。



(2)优化设计 - 停车方式(联排)


设计描述:别墅区域覆土1.5米,基本不影响景观种植和绿地率计算;别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米,不需缴纳人防异地建设费;地下室顶板标高符合当地规范。



案例3


(1)初始设计 - 地库


a.地库按机械车位设计,面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4.5米;


b.停车效率26.1平方米/车位。



(2)优化设计 - 地库


a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米,总车位328,其中普通车位237,子母车72个,微型车26个,层高3.6米。


b.停车效率32.2平方米/车位。



地库优化前后数据比较



总结和启示:


a.应根据项目定位、成本控制要求,并结合当地规范和相关政府部门的要求,选择最适合各项目高层区域的地库形式;


b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下,可以采用全地下停车方式;


c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下,除必建人防区域外,推荐采用半地下停车方式,但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。



总结和启示:提高停车效率的关键措施


(1) 地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除;


(2)柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置;


(3)避免行车道靠地下室外墙布置;


(4)避免布置平行或斜向车位;


(5)设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位;


(6)设备用房勉强够用即可,不能有富余;


(7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。


3.平面布置篇


确定建筑方案时,要尽可能从结构设计方面考虑建造成本,尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。



(1)当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时,凹槽宽度不小于1.8m,深宽比不大于4。



4.节能设计


(1)体型系数


体形系数:建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。


(为满足节能和成本控制要求,根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数,避免凹凸过于复杂的轮廓设计,体型系数尽量小于0.35。)



(2)外墙门窗



总结和启示